Vem har ansvaret för underhållet i en bostadsrätt?

Ansvarsfördelningen i en bostadsrätt är delad: bostadsrättshavaren ansvarar för underhållet av sin egen lägenhet, medan bostadsrättsföreningen ansvarar för byggnadens utsida, gemensamma utrymmen och fastighetens grundläggande funktioner.

För att skapa en tydlig bild av vad som gäller i olika situationer går vi igenom både bostadsrättshavarens och föreningens underhållsansvar, samt specifika frågor kring köksfläktar, balkonger och rördragningar. Vi avslutar med att titta på vilka konsekvenser som kan uppstå om underhållsansvaret försummas.

Vilket ansvar har bostadsrättshavaren för underhållet av sin lägenhet?

Bostadsrättshavarens ansvar för underhållet av lägenheten framgår i huvudsak av föreningens stadgar. Generellt sett ansvarar medlemmen för den lösa egendomen i lägenheten samt dess ytskikt. Det innebär att allt som finns innanför lägenhetens väggar – golv, väggbeklädnad, tak, innerdörrar, köksinredning och vitvaror – ingår i den enskilda bostadsrättshavarens underhållsansvar.

Det är alltså bostadsrättshavaren som ska se till att tapeter och målning hålls i gott skick, att golv inte förstörs och att exempelvis köksluckor och badrumsporslin är fungerande. Även eluttag och armaturer ingår i ansvaret.

Det finns dock vissa gråzoner. Rör och ledningar som endast betjänar den enskilda lägenheten kan exempelvis ligga under bostadsrättshavarens ansvar, men exakt hur detta regleras beror på föreningens stadgar. Därför är det alltid bra att läsa stadgarna noggrant för att förstå sina skyldigheter. Och det kan finnas kompletterande regler uttrycks genom ordningsregler i föreningen.

Vad omfattar bostadsrättsföreningens underhållsansvar?

Bostadsrättsföreningen ansvarar för fastighetens yttre och dess gemensamma funktioner. Det inkluderar utsidan av föreningens hus, fastighetens infrastruktur och gemensamma utrymmen som trapphus, tvättstuga och förråd.

Ett viktigt ansvar för föreningen är att hålla de underliggande delarna av bostadsrätterna i så pass gott skick att medlemmarna kan applicera sina egna ytskikt. Det betyder att föreningen exempelvis måste se till att väggar, tak och golv är stabila och fria från fuktskador innan en medlem lägger nytt golv eller tapetserar om. Läs mer om renoveringar i bostadsrätt här.  

Underhållsansvaret omfattar även byggnadens konstruktion, såsom fasader, tak, fönster och balkonger. Fastighetens tekniska system, exempelvis värme, vatten och avlopp, är oftast också föreningens ansvar, men här kan vissa variationer förekomma beroende på föreningens stadgar.

Vem har ansvaret för underhåll och reparation av köksfläktar?

Ansvaret för köksfläktar är en fråga med en svår gränsdragning, eftersom den kan "skära" genom både bostadsrättshavarens och föreningens ansvarsområden. Generellt sett kan man säga att fläktkåpan och olika filter utgör bostadsrättshavarens ansvar att underhålla, medan bakomliggande ventilationskanaler tillhör föreningens ansvarsområde.

Fläktmotorn kan vara placerad på olika platser i anläggningen, vilket ytterligare kan påverka ansvaret. Om fläkten är en del av ett gemensamt ventilationssystem kan föreningen ha ett större ansvar för underhåll och reparationer.

Om en brand uppstår på grund av bristande underhåll av en köksfläkt, faller ansvaret på föreningen enligt strikt fastighetsägaransvar. Därför är det viktigt att föreningen har tydliga riktlinjer kring underhåll av ventilationssystemet.

Vilka regler gäller för underhåll av balkonger och uteplatser?

Reglerna kring balkonger och uteplatser varierar mellan olika föreningar och framgår av stadgarna. Generellt sett har bostadsrättshavaren ett skötselansvar för ytskikten, medan den underliggande stommen och konstruktionen är föreningens ansvar.

Avrinning och dränering från balkongen samt isoleringen mellan balkongplattan och fasaden ska vara ordnade av föreningen. Däremot är det bostadsrättshavarens ansvar att rensa en eventuell sil till dräneringen och hålla balkongen i gott skick.

När det gäller uteplatser har medlemmen oftast ansvar för att hålla området snyggt och prydligt, det vill säga att upprätthålla sundhet, ordning och skick. Exakt vad detta innebär kan variera beroende på föreningens regler.

Hur fördelas ansvaret för vattenledningar och avloppsrör?

Vatten- och avloppssystemet i en bostadsrättsförening är en kritisk del av fastighetens funktion och kan orsaka stora problem om det inte underhålls korrekt. Ansvaret för vattenledningar och avloppsrör är dock inte alltid helt tydligt, och det första steget för att förstå hur ansvaret fördelas är att kontrollera föreningens stadgar. Där kan det finnas specifika regler om var gränsen går mellan bostadsrättshavarens och föreningens underhållsansvar.

Generellt gäller att trycksatta vattenledningar som betjänar fler än en lägenhet är föreningens ansvar. Det betyder att huvudstammar och de rör som leder vatten från fastighetens huvudsakliga vattenförsörjning fram till de enskilda lägenheterna normalt underhålls och repareras av föreningen. Däremot kan rör och kopplingar inne i lägenheten, såsom de som leder vatten till handfat, dusch, toalett och kök, ligga under bostadsrättshavarens ansvar.

Avloppsrör följer i regel samma princip. Om avloppsrören betjänar fler än en lägenhet, exempelvis ett stamrör som går genom flera våningsplan, ligger ansvaret på föreningen. Däremot ansvarar bostadsrättshavaren för vattenlås, golvbrunnar och avloppsrör som endast betjänar den egna lägenheten. Det betyder exempelvis att en stopp i köksavloppet eller golvbrunnen i badrummet ofta är bostadsrättshavarens ansvar att åtgärda. Läs mer om vad som gäller vid stambyte i bostadsrätt 

Det finns dock situationer där ansvarsgränsen kan vara oklar. Om en bostadsrättshavare orsakar en skada på föreningens rörsystem, exempelvis genom att spola ner olämpliga föremål i avloppet eller genom att installera en diskmaskin felaktigt, kan denne bli ersättningsskyldig för de skador som uppstår. På samma sätt kan föreningen bli skyldig att ersätta bostadsrättshavaren om en brist i fastighetens rörsystem orsakar vattenskador i en lägenhet.

En annan viktig aspekt är regelbundet underhåll. Bostadsrättshavaren förväntas sköta enklare underhållsåtgärder, såsom att rensa vattenlås och avlopp, medan föreningen har en skyldighet att säkerställa att stamledningar och gemensamma vatten- och avloppssystem är i gott skick.

Eftersom vattenskador kan bli både kostsamma och besvärliga är det avgörande att både föreningen och bostadsrättshavarna har tydliga rutiner för underhåll och skötsel. Genom att följa stadgarna och ha en öppen dialog om ansvarsfördelningen kan många problem förebyggas och eventuella skador begränsas i tid.

Vilka konsekvenser kan uppstå om underhållsansvaret försummas?

Om underhållet försummas kan fastigheten och dess lägenheter skadas och förfalla. På sikt kan detta leda till att större åtgärder krävs för att återställa fastigheten till ett gott skick och uppfylla de krav som myndigheter kan ställa på föreningen som fastighetsägare.

En annan risk är att följdskador uppstår, exempelvis att ett dåligt underhållet tak börjar läcka och orsakar vattenskador, eller att eftersatta rör leder till omfattande vattenskador i byggnaden. Sådana problem kan bli mycket kostsamma att åtgärda och kan även leda till höjda avgifter för medlemmarna.

Om en bostadsrättshavare försummar sitt underhållsansvar kan föreningen kräva att åtgärder vidtas. Om medlemmen ignorerar uppmaningar om att åtgärda brister kan det i värsta fall leda till uppsägning av bostadsrätten.

Att ha tydliga riktlinjer och följa gällande stadgar är därför avgörande för att säkerställa att både bostadsrättshavare och förening tar sitt ansvar och undviker onödiga tvister och kostnader.

Läs mer på temat underhåll: Vem ansvarar för vinterunderhållet?