Vilka lagar gäller för bostadsrättsföreningar? En juridisk översikt

Bostadsrättsföreningar styrs främst av bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar, men även bokföringslagen, årsredovisningslagen och flera andra lagar och förordningar reglerar föreningens skyldigheter.

För att ge en tydlig bild av det juridiska ramverket går vi vidare och tittar på vilka lagar som är mest centrala, vad de innebär i praktiken och vilka konsekvenser som kan uppstå om föreningen inte följer dem. Artikeln tar upp bostadsrättslagen, lagen om ekonomiska föreningar, bokföringslagens krav, andra relevanta lagar – samt vad som faktiskt händer när lagarna inte följs.

Vilka är de huvudsakliga lagarna som reglerar bostadsrättsföreningar?

Det finns två grundläggande lagar som direkt riktar sig till bostadsrättsföreningar: bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar. Bostadsrättslagen (1991:614) innehåller de mest specifika reglerna för hur en förening ska bildas, styras och drivas. Den reglerar även medlemmarnas rättigheter och skyldigheter, hur en bostadsrätt får överlåtas samt föreningens roll i exempelvis tvister och uppsägningar.

Lagen om ekonomiska föreningar (2018:672) är en så kallad baslag som gäller i alla delar där inte bostadsrättslagen har egna regler. Den styr hur föreningens organisation ska fungera, exempelvis styrelsens sammansättning, medlemmarnas rösträtt och hur årsstämmor ska genomföras.

Utöver dessa två lagar måste föreningar också förhålla sig till bland annat bokföringslagen, årsredovisningslagen och bostadsrättsförordningen (1991:630), samt vissa andra speciallagar beroende på föreningens verksamhet och fastighetens egenskaper.

Vad omfattar bostadsrättslagen?

Bostadsrättslagen är den lag som mest direkt reglerar det som gör bostadsrättsföreningar unika. Den behandlar allt från hur en förening bildas och vilka krav som finns för att anta en ekonomisk plan, till hur bostadsrätter får upplåtas och överlåtas. Här anges tydligt vad som krävs för att bli medlem, vad en bostadsrättshavare har rätt att göra i sin bostad och vilka skyldigheter som följer med ägandet – exempelvis ansvar för underhåll.

Lagen styr också hur föreningens styrelse ska arbeta, hur stadgarna ska upprättas och ändras samt hur föreningen får ta ut insatser och avgifter. Den ger vägledning vid konflikter mellan föreningen och medlemmar, och beskriver hur tvister kan lösas eller hur en bostadsrätt kan sägas upp.

Kort sagt är bostadsrättslagen grunden för hur det juridiska samspelet i föreningen fungerar – från daglig drift till långtgående beslut.

Hur tillämpas lagen om ekonomiska föreningar på bostadsrättsföreningar?

Även om bostadsrättslagen är mer specifik för boendeformen, är lagen om ekonomiska föreningar fortfarande ett fundament i hur bostadsrättsföreningar organiseras. Det är denna lag som reglerar själva föreningsformen. Den anger till exempel hur medlemmar ska behandlas lika, hur beslut ska fattas på stämman och vilka regler som gäller för styrelsens ansvar.

Ekonomisk förvaltning, krav på revision och hur likvidation ska ske vid en eventuell upplösning är andra delar som styrs av lagen. Det gör att bostadsrättsföreningar fungerar som juridiska personer, med egna skyldigheter och rättigheter – och med krav på att allt ska skötas korrekt och transparent.

Lagen fungerar som en sorts ryggrad för den interna strukturen i föreningen, och det är viktigt att känna till att den gäller parallellt med bostadsrättslagen – där den senare fungerar som en kompletterande speciallag.

Vilka skyldigheter har en bostadsrättsförening enligt bokföringslagen?

Precis som andra juridiska personer omfattas bostadsrättsföreningar av bokföringslagen. Det betyder att föreningen måste ha en löpande, ordnad bokföring där alla ekonomiska händelser registreras. Detta gäller oavsett föreningens storlek eller antal medlemmar.

Föreningen ska varje år upprätta en årsredovisning som innehåller balansräkning, resultaträkning och en förvaltningsberättelse. Alla bokföringsunderlag som fakturor, kvitton och verifikationer måste sparas i minst sju år.

Bokföringslagen ställer även krav på att föreningen följer god redovisningssed. Det innebär att man ska använda etablerade principer för hur ekonomin redovisas, vilket bland annat innefattar korrekta periodiseringar och enhetliga metoder.

Dessutom måste föreningen ha en revisor som granskar bokföringen och årsredovisningen, för att säkerställa att allt har hanterats enligt lag.

Vilka andra lagar och förordningar bör en bostadsrättsförening beakta?

Utöver de mer uppenbara lagarna finns ett antal andra regelverk som en bostadsrättsförening behöver känna till. Plan- och bygglagen (PBL) styr hur bygglov söks, hur renoveringar genomförs och vilka krav som ställs på underhåll av fastigheten. Miljöbalken påverkar exempelvis hantering av avfall, energianvändning och bullerfrågor.

Fastighetsbildningslagen blir aktuell vid om- eller avstyckningar, särskilt i nyproducerade eller ombildade fastigheter. Hyreslagen är relevant om föreningen hyr ut lokaler eller lägenheter.

Vid upphandling av större entreprenader kan lagen om offentlig upphandling komma in i bilden, särskilt om föreningen får offentligt stöd. Och eftersom personuppgifter hanteras inom föreningen – till exempel om medlemmar, leverantörer och anställda – gäller även dataskyddsförordningen, GDPR.

Att hålla koll på dessa lagar är avgörande för att undvika att oavsiktligt bryta mot dem. Regelverken överlappar ibland, vilket gör att en god juridisk översikt är viktig vid större beslut.

Vad händer om en bostadsrättsförening bryter mot dessa lagar?

Att bryta mot någon av de lagar som styr en bostadsrättsförening kan få allvarliga konsekvenser. Det kan röra sig om ekonomiska sanktioner som böter eller skattetillägg, men också om juridiska följder för enskilda personer i styrelsen. Om felaktig bokföring eller ekonomisk förvaltning upptäcks kan föreningen få en oren revisionsberättelse – något som minskar förtroendet från banker, medlemmar och externa parter.

I vissa fall kan beslut som strider mot lag eller stadgar ogiltigförklaras, vilket skapar osäkerhet kring avtal eller medlemsrättigheter. Om föreningen exempelvis godkänt en otillåten andrahandsuthyrning eller tagit beslut om avgiftshöjning utan korrekt process kan det leda till rättsliga åtgärder.

Styrelseledamöter har ett långtgående ansvar och kan i vissa fall bli personligt ansvariga, särskilt vid grova överträdelser eller medveten misskötsel. Det kan till och med leda till skadeståndsansvar eller, i extremfall, fängelsestraff.

För att undvika detta är det avgörande att föreningen regelbundet granskar sin juridiska situation, håller sig uppdaterad kring lagändringar och tar in sakkunnig hjälp vid behov. Det skapar trygghet både för styrelse och medlemmar – och minimerar risken för framtida problem.

Behöver ni hjälp med juridisk rådgivning eller önskar anlita oss som ombud i tvister? Vårt juristteam har lång och omfattande erfarenhet av fastighetsrätt, entreprenadrätt och avtalsrätt. Läs mer om hur vi kan hjälpa er här!