Vad kan en bostadsrättsförening bestämma? Juristen reder ut
Som medlem i en bostadsrättsförening har alla tillsammans ett gemensamt ansvar. Styrelsen ansvarar för förvaltningen, bokföring, underhåll och redovisning. Ledamöterna i styrelsen väljs av medlemmarna på föreningsstämman så i slutändan är det medlemmarna som beslutar i bostadsrättsföreningen. Så, för att reda ut vad en styrelse kan bestämma, tittar vi också på vad den enskilda medlemmen får besluta om.
I en bostadsrättsförening råder delat ansvar mellan bostadsrättshavarna och bostadsrättsföreningen. Styrelsens befogenheter specificeras i stadgarna som i sin tur beslutas av föreningsstämman.
Det finns en hel del beslut som måste tas på föreningsstämma, precis som det finns en hel del beslut för styrelsen att ta löpande, men hur skiljer sig dessa från vad en enskild medlem får bestämma. Och finns det beslut som absolut inte ligger på styrelsens bord?
Vad får en enskild medlem bestämma?
Den som köpt en lägenhet i en bostadsrättsförening äger egentligen bara rätten att bo i den då fastigheten och alla lägenheter som tillhör fastigheten ägs av föreningen. Som enskild medlem handlar frågor kring bestämmande oftast om renovering och underhåll och i stort sett får en medlem göra de ändringar de vill inne i sin lägenhet, men i vissa fall kan det krävas tillstånd från styrelsen.
I regel gäller att allt som är inne i lägenheten, ytskikt på tak, väggar och golv bestämmer medlemmen själv över. Om man jämför med en hyresrätt så har en bostadsrättshavare mycket större ansvar för lägenhetens inre men det ger också en stor möjlighet att renovera och göra om så som man själv önskar i sin bostad.
Det som styrelsen har rätt att säga nej till är främst det som är bakom lägenhetens ytskikt. Ingrepp i bärande väggar, anslutning till eller ändring av befintliga ledningar samt annan väsentlig förändring av lägenheten.
3 saker som styrelsen inte bestämmer
Om det finns frågetecken kring vem som bestämmer i en viss fråga så kan man titta i föreningens stadgar, där finns oftast svaret på om det är styrelsen eller stämman. Här kommer 3 saker som styrelsen inte kan besluta om.
- Avsätta en styrelseledamot
En styrelse kan inte avsätta en enskild ledamot, det är något som stämman tar beslut om. Det gäller även om styrelsen skulle vilja tillsätta en ledamot. Det enda sättet en ledamot kan lämna styrelsen utan en föreningsstämma är om den personen själv väljer att avgå. - Ändra i föreningens stadgar
Ändringar i stadgarna är inget som en styrelse får göra utan att hålla en föreningsstämma. Om inte samtliga medlemmar närvarar och når ett enhälligt beslut måste det istället fattas av två på varandra följande föreningsstämmor med kvalificerad majoritet på den senare. - Ledamöternas arvoden
Styrelsen får varken bestämma arvode ska betalas ut till styrelsen eller hur stort arvodet ska vara. Ersättningsnivån är en fråga som beslutas om på föreningsstämman.
Vilka lagar gäller för en bostadsrättsförening?
Förutom föreningens stadgar så är det främst bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar som styr i bostadsrättsföreningar. Bostadsrättslagen beskriver hur föreningen ska fungera och vem som har ansvar för vad, samt vilka skyldigheter både medlem och förening har gentemot varandra. Lagen fastställer ett självbestämmande för föreningen samtidigt som den fungerar som ett regelverk.
Lagen om ekonomiska föreningar ser till att föreningen främjar medlemmarnas ekonomi, upprätthåller ett demokratiskt arbetssätt och ger transparens och insyn i det ekonomiska arbetet.
I januari 2023 träder en del lagändringar i kraft, bland annat kommer medlemsinflytandet att stärkas och det kommer inte vara möjligt att ha mer än en röst per medlem på föreningsstämman. Läs mer här.
En annan nyhet är om styrelsen skulle neka tillstånd för att utföra en viss ändring i lägenheten, så kommer bostadsrättshavaren med den nya lagändringen ha en möjlighet att få styrelsens beslut prövat i hyresnämnden. Skulle bostadsrättshavaren göra ändringar i lägenheten utan styrelsens godkännande, finns det risk bli uppsagd från bostadsrätten, vilket även gäller med nuvarande lagstiftning.
3 exempel på vad en styrelse kan bestämma
- Kan styrelsen neka en andrahandsuthyrning?
En bostadsrättshavare får hyra ut sin lägenhet i andrahand om styrelsen godkänner det. Det krävs skäl för att hyra ut lägenheten i andrahand och det finns möjlighet för styrelsen att tidsbegränsa uthyrningen. Om styrelsen nekar en andrahandsuthyrning kan beslutet prövas i hyresnämnden. - Kan styrelsen utfärda parkeringsböter?
En bostadsrättsförening är i de allra flesta fall även markägare och en markägare har all rätt att utfärda en parkeringsbot för den som står parkerad där det är parkeringsförbud. Det finns dock krav på att det klart och tydligt ska framgå att det finns ett parkeringsförbud. - Kan styrelsen neka en köpare?
Det är endast i undantagsfall som en förening nekar någon medlemskap. Om det är ett företag som köper så kan det vara svårt att veta vem som kommer bo i lägenheten och då kan föreningen välja att neka. Samma sak gäller om det misstänks att den nya ägaren inte kommer att bo i lägenheten, även då kan styrelsen neka medlemskap.
Hur ansvar regleras och vem som tar beslut i en viss fråga står i bostadsrättsföreningens stadgar, men stadgar går att ändra så länge de inte strider mot lagen. Det som krävs för en snabb ändring av stadgarna är att samtliga röstberättigade medlemmar är överens om ändringen, då kan de driva igenom den på nästkommande föreningsstämma.
Läs mer om uppdatering av föreningens stadgar under Följer stadgarna lagen?