Vad är tomträtt och hur påverkas bostadsrättsföreningarna av höjda tomträttsavgifter?

För att få svar hur tomträtt  fungerar och hur det kan påverka föreningen ställde vi dessa frågor till Mia Holmqvist Andersson som är Leveranschef för ekonomisk förvaltning på Simpleko.

Tomträttsavgäld är den avgift som den som nyttjar marken, men inte äger den, betalar till markägaren kommunen. Eftersom priserna på mark i storstadsområdena stigit kraftigt de senaste årtiondena har många kommuner beslutat om nya högre avgälder när tomträttsavtalen löper ut.

Vi har flera föreningar som vi förvaltar i Stockholmsområdet som har fått kraftiga höjningar, de flesta runt 250%. Detta har resulterat i att föreningarna är tvungna att höja avgifterna för medlemmarna kraftigt, sägen Mia Holmqvist Andersson.

Hur sätts priset på tomträtt?

Tomträttsavtalet är oftast på 10 år i taget och beräknas per kvm av bruttoarean på fastigheten men baserat på markens taxeringsvärde. Det finns prislistor som visar vad kvm priset är beroende vilken ort/område som fastigheten ligger i.

Om vi tittar på Stockholm så ligger kvm priserna i ett stor spann från väster- och söderort till innerstan. Oavsett var så ser vi att priserna stiger i ett intervall på höjningar från 158% upp till 276%. Om fastigheten dessutom har ett sjönära läge tillkommer en ytterligare höjning på 15%. Den ökade kostnaden hamnar på föreningen, men måste finansieras via medlemmarnas avgifter.

Ett exempel på hur det kan slå för den enskilda medlemmen i en fastighet med tomträtt:
En Lgh på 70 kvm på Östermalm (Valhallavägen) får en höjning på 1168 kr i månaden
Beräkning: Nuvarande tomträttsavgift ligger på 113,8 kr/kvm (70*113,8 = 7966 kr år) och höjning hamnar på 314 kr/kvm (70*314 kr = 21 980 kr år).
Ovanstående är ett exempel hur mycket höjningen kan slå. Tomträttsavgiften betalas av bostadsrättföreningen och fördelningen av årsavgifter kan baseras på olika värden i olika föreningar.

Tomträtternas höjning slår igenom under en femårsperiod. Det innebär att år ett höjs tomträtten med 40% av det nya priset till att vara 100% av det nya priset år fem.

Det finns idag knappt 4000 föreningar bara i Stockholm med tomträtt, men tomträtt finns i även många andra städer.

Läs mer om vad som gäller för tomträttsavgäld för flerbostadshus i Stockholm på Stockholms stad.

Kan man friköpa tomträtten?

Exploateringsnämnden i Stockholm har godkänt ett förslag från exploateringskontoret om justering av priser för friköp av småhus.

Förslaget innebär att innehavare av småhus under 2022 kan friköpa marken för ett pris motsvarande 50% av marktaxeringsvärdet.

Tyvärr får bostadsrättsföreningar med flerbostadshus inte samma möjlighet. För tomträtt för flerbostadshus sätts värdet till 100% av marktaxeringsvärdet trots att det bara finns en möjlig köpare som utgör marknaden.

Med dagens prisnivå för friköp har endast ett fåtal bostadsrättsföreningar möjlighet att kunna friköpa sin mark. De höga markpriserna gör det omöjligt för de flesta föreningarna att få en kalkyl för ett friköp som långsiktigt visar ett positivt resultat. Utöver svårigheten med att få en långsiktig lönsamhet blir de höga priserna i sig ett problem då föreningarna får svårt att finansiera friköp. Lånen för att friköpa marken, tillsammans med de lån som föreningarna behöver ta för att finansiera underhåll på fastigheten innebär att föreningarna blir väldigt högt belånade. Bankerna vill inte gärna låna ut pengarna då det betyder att föreningarna blir väldigt högt belånade. Belåningen blir motsvarande hur det ser ut på nyproducerade föreningar men på en äldre förening med ett helt annat underhållsbehov än vad en nyproducerad förening har.

Om bostadsrättsföreningar skulle få friköpa marken med samma villkor som småhus till 50% av marktaxeringsvärdet skulle friköpskalkylen se helt annorlunda ut och många föreningar skulle då kunna friköpa sin mark och få en bättre kontroll över sin ekonomi, avslutar Mia Holmqvist Andersson.

Varför ska vi friköpa?

Eftersom tomträttavgifterna är stora idag och svåra att förutspå på en längre sikt så är det tryggare för bostadsrättsföreningar att äga sin egen mark.

Hur uppkom tomträtt?

Tomträtt uppkom redan 1907 för att möta de sociala och ekonomiska utmaningar som gällde i den tidiga industrialiseringen av Sverige. Tomträtten var ursprungligen tänkt att gälla under en tidsbegränsad period för att sedan omvandlas till äganderätt för att skapa möjligheter till billiga bostäder.

Mer Brf kunskap