När gäller bostadsrättslagen? Ändringar och deras betydelse

Bostadsrättslagen (1991:614) gäller vid upplåtelse av och boende i bostadsrätt. En bostadsrätt är en upplåtelse av en lägenhet eller lokal mot ersättning och utan tidsbegränsning. Lagen reglerar förhållandet mellan bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningen och definierar deras rättigheter och skyldigheter gentemot varandra. Bostadsrättslagen är tillämplig vid köp och försäljning av bostadsrätt, vid förvaltning och underhåll av bostadsrättsföreningen samt vid tvister och konflikter som kan uppstå.

Den 1 januari 2023 infördes även skärpta regler i bostadsrättslagen när det gäller renovering av bostadsrätter. Dessa regler innebär att det ska finnas en tydlig plan för renoveringen och att eventuella åtgärder ska genomföras på ett sådant sätt att de inte stör grannar eller orsakar andra olägenheter. Så vad har dessa ändringar för betydelse? Finns det undantag och gäller den på samma sätt för både äldre och nyare bostadsrätter?

Vad är skillnaden mellan bostadsrättslagen och stadgarna för en bostadsrättsförening?

Bostadsrättslagen och stadgarna för en bostadsrättsförening är två olika sätt att reglera relationen mellan bostadsrättshavare och förening. Bostadsrättslagen innehåller både tvingande regler som inte kan avtalas bort och dispositiva regler som kan avtalas bort. Lagen innehåller generella regler om bostadsrättshavarnas rättigheter och skyldigheter i förhållande till föreningen och varandra. Stadgarna är däremot föreningens interna regelverk som innehåller mer detaljerade och specifika regler som gäller för föreningen och dess medlemmar.

Stadgarna kan precisera eller utveckla vad som sägs i bostadsrättslagen, men de får inte strida mot lagen. När stadgarna och lagen säger olika saker, är det lagen som går före. Bostadsrättshavare och förening måste därför alltid följa bostadsrättslagens regler om det avser de tvingande delarna, även om stadgarna inte uttryckligen säger samma sak.

Exempel på vad stadgarna kan reglera är vilka beslut som måste tas vid föreningsstämmor, vilka befogenheter styrelsen har och hur fastighetens gemensamhetsutrymmen används. Stadgarna kan också innehålla nya regler som inte täcks av bostadsrättslagen, så länge de inte står i strid med lagen.

Uppdatering och ändring av stadgarna kräver i regel ett beslut av föreningsstämman. Detta beslut måste tas i två steg (om inte alla medlemmar deltar på stämman och röstar för att stadgarna skall antas) med minst 50 % på den första stämman och därefter med två tredjedelars majoritet av antalet lägenheter och rösterna som avgivits på stämman på den andra stämman.

Är det möjligt att avtala bort vissa delar av bostadsrättslagen i upplåtelseavtalet?

Ja, det är möjligt att avtala bort vissa delar av bostadsrättslagen i upplåtelseavtalet. Bostadsrättslagen innehåller vissa dispositiva regler, vilket innebär att vissa bestämmelser kan frångås genom avtal. Om det däremot finns några avtalsvillkor som strider mot bostadsrättslagens tvingande bestämmelser, kommer dessa villkor att anses ogiltiga. Detta innebär att bostadsrättshavare alltid har vissa grundläggande rättigheter och skyldigheter som inte kan avtalas bort.

De grundläggande rättigheterna i bostadsrättslagen inkluderar exempelvis rätten att använda lägenheten, rätten att delta i föreningens beslut och rätten att överlåta bostadsrätten. Skulle föreningen försöka stifta stadgar som strider mot bostadsrättslagens tvingande bestämmelser, kan stadgarna i dessa delar anses ogiltiga.

Det är dock möjligt att genom stadgarna, som inte är avtalsvillkor utan föreningens interna regelverk, specificera eller utveckla vad som sägs i bostadsrättslagen. Stadgarna kan då delvis komma att stå i strid med bostadsrättslagen.

Vilka förändringar infördes i bostadsrättslagen när det gäller regler för renovering?

Den 1 januari 2023 infördes en del förändringar avseende regler för renovering av bostadsrätter i bostadsrättslagen. Syftet med de nya förändringarna är att ge mer trygghet till bostadsrättshavare såväl som till framtida köpare.

Enligt de nya reglerna kommer det krävas styrelsens godkännande för vissa typer av renoveringar, beroende på omfattning, kostnad och eventuella påverkningar på byggnadens bärighet och installationer. Detta styrdokument från styrelsen ska sedan kunna överklagas av bostadsrättshavare om de inte är nöjda med beslutet.

Här har vi samlat några av de viktigaste ändringarna som syftar till att stärka bostadsrättshavares rättigheter och säkerställa att renoveringar genomförs på ett transparent och ansvarsfullt sätt.

1. Informationsplikt: Bostadsrättsföreningar bör då informera bostadsrättshavare om kommande renoveringar som kan påverka deras boende. Informationen ska ges i god tid innan beslutet om renoveringen tas.
2. Bostadsrättshavares rätt till information: Bostadsrättshavare har rätt att få information om renoveringens omfattning, planerade tidsramar, kostnader och eventuella påverkan på boendet.
3. Tilläggskrav vid omfattande renoveringar: För större renoveringar som påverkar bostadsrätten väsentligt kan det krävas att en majoritet av bostadsrättshavarna godkänner renoveringsplanen.
4. Utökade krav på ekonomisk planering: Bostadsrättsföreningar måste ha en tydligare och mer detaljerad ekonomisk planering för renoveringar. Det innebär att kostnader och finansiering bör analyseras i förväg.
5. Ökat skydd för medlemmar: Medlemmar i bostadsrättsföreningar får ett utökat skydd vid renoveringar. Bostadsrättsföreningar måste vidta åtgärder för att skydda medlemmarnas intressen och se till att de informeras om renoveringarna.

Förändringarna innebär också att det ska bli enklare att förstå vad som beskrivs i årsredovisningarna, mer detaljerad information om beslutade åtgärder som genomförts under året och vad dessa har kostat.

I samband med försäljning av en bostadsrätt gäller numera att mäklare ska lämna en objektsbeskrivning som innehåller mer information om bostadsrätten och dess förutsättningar.

Andra förändringar innefattar starkare skydd vid köp av nyproduktion, förstärkt rösträtt och mer detaljerad information om vilka sanktioner som kan dömas ut vid överträdelser av reglerna.

Finns det några undantag från bostadsrättslagens tillämpning?

Bostadsrättslagen är en delvis tvingande lag som reglerar rättigheterna och skyldigheterna för bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningar i Sverige. Det finns dock vissa undantag från bostadsrättslagens tillämpning.

Ett undantag är när markanvisning sker av kommunen till en bostadsrättsförening. Då är det istället plan- och bygglagen som gäller, vilket innebär att föreningen blir ansvarig för bygglovsansökan och får fullt äganderätt över fastigheten vid köpet.

Ytterligare ett undantag gäller vid tvister där antingen allmän domstol eller hyresnämnd ska besluta om en fråga rörande bostadsrätten. Då överklagas ärendet till behörig instans för beslut, vilket kan vara tingsrätt eller hyresnämnd beroende av frågans art. Hyresnämnden och tingsrätten arbetar därefter vidare med att lösa den aktuella tvisten.

Gäller bostadsrättslagen på samma sätt för både äldre och nyare bostadsrätter?

Ja, bostadsrättslagen gäller på samma sätt för både äldre och nyare bostadsrätter i Sverige. Lagen är tillämplig på alla bostadsrättsföreningar och reglerar rättigheterna och skyldigheterna för både bostadsrättshavare och bostadsrättsföreningar oavsett när bostadsrätten förvärvades.

Oavsett om det är en äldre eller nyare bostadsrätt så är grundprinciperna i bostadsrättslagen densamma. Däremot kan det finnas skillnader i tolkningen av lagen eller eventuella tillägg och ändringar som har gjorts över tid. Det är alltid viktigt att konsultera den senaste versionen av lagen och eventuella uppdateringar eller rättspraxis för att få korrekt information om tillämpningen av bostadsrättslagen i en specifik situation.

Det är värt att notera att bostadsrättslagen innehåller visst utrymme för avtal mellan bostadsrättshavare och föreningen, men dessa avtal får inte strida mot lagens tvingande bestämmelser. För att säkerställa att bostadsrättslagen följs är det viktigt att föreningen har stadgar som är uppdaterade och i linje med gällande lagstiftning.

Läs mer om Bostadsrättslagen
Vad är väsentlig förändring av bostadsrätt?