Allt du behöver veta om kapitaltillskott i din bostadsrättsförening
Kapitaltillskott, ibland även kallat strimlade lån, är en lösning där medlemmarna i en bostadsrättsförening löser delar eller hela sin andel av föreningens lån. Det handlar i grund och botten om att medlemmen gör ett kapitaltillskott till föreningen. Det innebär ett antal konsekvenser och överväganden som styrelsen bör vara medveten om.
Varför göra kapitaltillskott?
Det kan vara en aktuell fråga för bostadsrättsföreningen att göra kapitaltillskott i tider med höga räntekostnader, för att minska föreningens lånestock och därigenom minska behovet av avgiftshöjningar. Det kan också vara aktuellt för den mindre föreningen som kan ha svårt att få ta upp nya lån hos banken, att istället fråga medlemmarna om extra kapital.
Eftersom bostadsrättsföreningar inte får göra ränteavdrag på sina räntekostnader, kan det också ur den aspekten vara intressant för bostadsrättshavaren att istället skjuta till kapital. I motsats till bostadsrättsföreningen kan privatpersoner dra av sina räntekostnader i deklarationen, vilket ger dem tillbaka 30% av de räntekostnader de betalt under året. Kapitaltillskottet som medlemmen har betalat in dras av en eventuell försäljning med vinst den dagen medlemmen säljer sin bostadsrätt. Resultatet? Ev minskas vinst vid försäljning av bostadsrätten samt att det kan vara räntebesparing på 30% jämfört med om föreningen skulle ha tagit hand om räntekostnaden.
Dock kan det vara så att föreningen kan förhandla fram en bättre ränta på lånen hos banken än vad den enskilda medlemmen kan.
Olika typer av kapitaltillskott
Det finns två olika typer av kapitaltillskott som en bostadsrättsförening kan göra.
Direkt kapitaltillskott: sker när medlemmar aktivt betalar extra pengar till föreningen, oftast baserat på ett stämmobeslut. Dessa pengar bokförs som bundet eget kapital och är inte ett lån till föreningen
Indirekta kapitaltillskott: beräknas utifrån de avbetalningar som föreningen gör på föreningens lån med pengar genererade från sin verksamhet.
Hur påverkar kapitaltillskott andelstalet?
Kapitaltillskott som utförs av vissa medlemmar innebär att föreningen får differentierade andelstal och årsavgifter. Detta beror på att kapitalskottet minskar den totala skulden och räntekostnaden i föreningen. Andelstalen och årsavgifterna beräknas sedan utifrån den minskade räntekostnaden som kapitaltillskottet genererar. Detta innebär att medlemmar som har gjort ett kapitalskott kan ha lägre årsavgifter än de som inte har gjort något kapitalskott. Konsekvensen blir att det i sin tur blir olika årsavgifter för kapitalkostnader beroende på aktuellt andelstal.
För medlemmar som överväger att göra ett kapitaltillskott vid ett senare tillfälle är det viktigt att klargöra villkoren och tidpunkterna för när det kan ske. Till exempel kan möjligheten att göra kapitalskott vara vid de tidpunkter då föreningens lån förfaller till betalning och ska villkorsändras.
Säker hantering av kapitaltillskott i bostadsrättsföreningar
Det som kan vara känsligt i samband med kapitaltillskott är att balansen mellan de olika avgifterna rubbas.
Detta beror på att olika avgiftskomponenter måste beräknas dels för drift och dels för kapital, vilket resulterar i att det kommer att finns två andelstalsserier och därigenom kommer två avgifter att anges på avgiftsavin, i de fall där inte alla medlemmar deltar i kapitaltillskottet.
Att genomför ett kapitaltillskott kräver en särskild hantering, dels beslut på föreningsstämma, dels att inhämta Hyresnämndens medgivande till att verkställa stämmobeslutet. Det är ett minoritetsskydd som återfinns i 9 kapitlet bostadsrättslagen. Vid ansökan till Hyresnämnden så är det därför viktigt att man kan visa att de medlemmar som inte kan (eller för den delen vill) fortfarande kan vara kvar i föreningen utan att bli styvmoderligt behandlade, trots att de inte genomför kapitaltillskottet. Hyresnämnden skall vara med för att se till att inte enstaka medlemmar missgynnas framför andra.
Det mest optimala scenariot är naturligtvis om alla medlemmar röstar för förslaget på föreningsstämman eller stöder beslutet i efterhand. Med sådan enighet kan man undvika att gå vidare till Hyresnämnden och föreningen kan genomföra kapitaltillskottet smidigt.
När är det aktuellt med kapitaltillskott?
Sammanfattningsvis kan kapitalskott vara en bra möjlighet för föreningen för att minska lånebördan. Det som är viktigt är att vara medveten om att det kan medföra delade andelstal samt att man klargör reglerna för eventuella kapitalskott i framtiden.
Det är också värt att notera att för att det ska vara värt att göra då de administrativa kostnaderna ökar samt att det tar tid och kan kräva stadgeändring samt stämmobeslut, så bör lånebeloppet som ska lösas var lite större för att få effekt.
Räkneexempel: Om ”bara” 10 medlemmar betalar in 100 000 kr var för att minska lånebeloppet med 1 miljon kronor så ”sparar” det bara 50 000 kr/år på föreningens räntekostnader, om räntan är på 5%, och medlemmen får en minskning av sin årsavgift på drygt 400 kr/mån i detta exempel.