Bostadsrättsföreningar deklarerar genom att lämna in inkomstdeklaration 2, detta sker årligen 6 månader efter bokslutsdatum. Om föreningen även bedriver någon typ av momspliktig verksamhet som till exempel parkeringsverksamhet eller IMD är bostadsrättsförening även momsredovisningsskyldig.  

Det finns även en frivillig skattskyldighet som föreningar som hyr ut lokaler till momsregistrerade företag som bedriver momspliktig verksamhet i lokalen kan  vara momsredovisningsskyldig för. Det vanligaste är att föreningar redovisar momsen kvartalsvis men det finns även möjlighet till att lämna momsdeklarationen månadsvis eller årsvis.

Alla är skyldiga att deklarera, privatpersoner, företag och även föreningar.  Att man deklarerar bostadshus är en självklarhet. Men vad gäller för bostadsrättsföreningar?  Behöver dessa deklarera?

Är det ett krav att deklarera en brf?

I Sverige är det lag på att alla bostadsrättsföreningar ska lämna in en inkomstdeklaration. Det finns både så kallade äkta och oäkta bostadsrättsföreningar, och dessa skiljer sig åt på vissa väsentliga punkter. Även vilande föreningar som ännu inte äger någon fastighet behöver lämna in en inkomstdeklaration även om det blir en så kallad nolldeklaration.  Lämnas inte deklarationen in i tid tillkommer det en avgift för det.

Båda dessa typer av föreningar är hur som helst alltid bokföringsskyldiga och därmed också tvungna att redovisa inkomster, skatter och avdrag. Men för den som deklarerar gäller det först och främst att ta reda på om föreningen är äkta eller oäkta.  Och hur görs då detta?

Äkta eller oäkta förening

Regeln säger att en bostadsrättsförening antingen ska beskattas som ett privatbostadsföretag eller som ett oäkta bostadsföretag.  Ett privatbostadsföretag är per definition en ekonomisk förening, eller ett aktiebolag, med syfte att upplåta lägenheter med bostadsrätt i det hus som ägs  av föreningen. För att räknas som en äkta förening krävs att minst 60 procent av den totala verksamheten är äkta. Men vad betyder då det? Jo, det innebär att minst 60 procent av föreningen består av:

• bostadsrätter som ägs av fysiska medlemmarna
• garageplatser som innehas av fysiska medlemmarna

Det är denna verksamhet som kallas äkta. Denna äkta del utgörs alltså av beräknade hyresintäkter från medlemmarna. 

Skatteverket har publicerat ett nytt ställningstagande som innebär att du ska utgå från hyresvärdena, som använts i den senaste fastighetstaxeringen, när du gör  bedömningen om en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta.

Du bedömer om bostadsrättsföreningen är äkta eller oäkta genom att beräkna hur stor del av föreningens verksamhet som är kvalificerad (äkta), det vill säga består av att tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar eller delägare, och hur stor del av verksamheten som är okvalificerad (oäkta).  Bedömningen ska göras vid beskattningsårets utgång.

Om den äkta verksamheten understiger 60 procent är föreningen däremot oäkta.  Här överstiger således den oäkta verksamheten 40 procent av den totala verksamheten.  Och vad menas då med oäkta verksamhet? Jo, till detta räknas sådant som bland annat:

• lägenheter och lokaler som ägs av föreningen och hyrs ut
• bostadsrättslägenheter som ägs av juridiska personer
• lokaler som ägs av privatpersoner eller juridiska personer
• garageplatser som hyrs ut
• hyra från reklamplats eller antennplats
• bostadsrättslägenheter som hyrs ut som hotellverksamhet, av antingen medlemmar eller föreningen
  
  

En förening anses också oäkta om:

• fastigheten har färre än 3 bostadsrätter
• föreningen har en eller fler delägare, det vill säga inte själv är ensam ägare till den fastighet där man har sina bostadsrätter
• föreningen ännu inte äger någon fastighet på grund av att den är nystartad och ännu inte har några medlemmar

Givetvis kan det finnas gränsfall mellan båda dessa, och det kan ibland uppstå tveksamheter om en förening ska kalla sig äkta eller inte. Detta kan till exempel förekomma då marginalerna är väldigt små och den äkta respektive oäkta verksamheten vissa år hamnar strax under eller övre de fastställda gränserna på 60 respektive 40 procent.

Det kan också hända om en förening är ny och ännu inte fått tillräckligt med medlemmar och att vissa av bostadsrätterna därför står tomma. Om detta förekommer under enskilda år eller rent tillfälligt, som för nystartade föreningar, ändras inte den kategori som föreningen redan har. I annat fall kan detta avgöras från fall till fall av Skatteverket.

Är det skillnad på deklarationen för en äkta och oäkta förening?

Som redan nämnts är det skillnad på en äkta och en oäkta bostadsrättsförening.  Därför skiljer sig också deras deklarationer åt och det finns en hel del att tänka på, särskilt för den oäkta föreningen.

Först och främst behöver den äkta föreningen oftast bara lämna in första sidan av inkomstdeklarationen. Detta beror på att det bara är fastighesskatt och fastighetsavgift som föreningen ska deklarera och betala skatt för, och eventuellt resultat av utdelning på fonder, aktier och värdepapper.

• Om föreningen utöver sin fastighet även bedriver annan verksamhet, såsom kafé eller gym, ska de även lämna in Räkenskapsschema och Skattemässiga justeringar, men enbart då. Observera att det här bara handlar om den del som inte rör upplåtelsen av bostadsrätterna.

• En äkta förening deklarerar inte intäkter som kommer från själva fastigheten, och kan då alltså heller inte göra avdrag för dem.

• En förening som äger andra fastigheter och säljer någon av dessa ska deklarera inkomsten från försäljningen. En bostadsrättslägenhet som säljs av ska däremot inte tas upp i deklarationen, oavsett om den säljs av bostadsrättsinnevaranen eller av föreningen.

• Om föreningen har kapitalintäkter som räknas till kapitalförvaltning och som inte kan härledas till själva fastighetsförvaltningen ska de tas upp till beskattning och då noteras det bara på första sidan i rutan för överskott.

Det finns en mängd olika regler om vad som gäller och inte gäller för äkta bostadsrättsföreningar, och i vissa specialfall måste man noggrant ta reda på hur man går tillväga i sin deklaration. Men rent grundläggande kan man utgå ifrån att allt som gäller bostadsrätterna inte ska deklareras, och allt som går utanför dessa ska tas med i  deklarationen.

Till skillnad från en äkta förening måste en oäkta förening alltid lämna in både första sidan av deklarationen samt Räkenskapsschema och Skattemässiga justeringar. De kan jämföras mer som ett vanligt aktiebolag när det gäller själva inkomstdeklarationen. De är också skyldiga att redovisa samtliga sina intäkter och dra av alla kostnader. De följer helt och hållet reglerna för vanlig näringsverksamhet. Detta på grund av att deras verksamhet med bostadsrätter understiger 60 procent av den totala verksamheten.

Det är även andra skatteregler som gäller för medlemmarna i en oäkta bostadsrättsförening.  Varje år får de en kontrolluppgift (KU31) för en så kallad bostadsförmån som utgör mellanskillnaden mellan en marknadsmässig hyra och vad de har betalat i avgift till föreningen, denna del ska tas upp till beskattning i medlemmens privata inkomstdeklaration.

Det är även en högre reavinstskatt vid försäljning av en oäkta bostadsrätt samt andra regler kring uppskovsmöjligheter.

Hur gör man med moms i deklarationen?

Momsen redovisas inte i inkomstdeklarationen utan den redovisas löpande under året i en separat momsdeklaration. En bostadsrättsförening är inte nödvändigtvis momsredovisningsskyldig. Det beror på om den bedriver någon momspliktig verksamhet eller inte.  En bostadsrättsförening kan även bedriva någon annan typ av näringsverksamhet som exempelvis bilpool eller kafé.  Som näringsidkare kan föreningen bli godkänd för F-skatt, och som sådan ska den även redovisa moms. Därutöver ska den redovisa eventuella arbetsgivaravgifter, på utbetalda styrelsearvoden samt om de har någon anställd eller medlem som utför arbeten som exempelvis för fastighetsskötsel, gräsklippning och liknande.  Momsen redovisas separat i en momsdeklaration och tas inte upp i själva inkomstdeklarationen.

När anses en bostadsrättsförening bedriva näringsverksamhet?

Om föreningen till exempel hyr ut parkeringsplatser till andra än föreningens medlemmar räknas detta som näringsverksamhet.  Detsamma gäller för lokaler, till exempel för butiker och kontor om föreningen är registrerad för frivillig skattskyldighet gällande uthyrning av lokaler. Momsredovisningen görs precis på samma sätt som för andra privata företag, en gång per kvartal om omsättningen understiger 40 miljoner kronor per beskattningsår. I undantagsfall kan momsredovisningen även ske månadsvis eller årsvis om föreningen ansöker om detta.

När ska en bostadsrättsförening inte betala moms?

I utgångsläget är en bostadsrättsförening inte momsregistrerad om de inte bedriver någon typ av verksamhet som kräver att de blir momsregistrerade såsom IMD, parkeringsverksamhet eller liknande. 

En bostadsrättsförening ska inte ta ut utgående moms på avgifterna för bostadsrättslägenheterna och inte heller på hyran för eventuella hyreslägenheter.  På samma sätt har föreningen heller inte rätt till avdrag av den ingående momsen för de ingående kostnader som föreningen betalar, de kan jämställas med privatpersoner där hela utgiften inklusive momsen blir en kostnad. Men om föreningen är momsregistrerad har de rätt att lyfta ingående moms på kostnader som är kopplade till den momspliktiga verksamheten. Det blir alltså inte fullt momsavdrag på alla fakturor, vissa som bara berör den momspliktiga verksamheten har de rätt att lyfta full ingående moms på medan kostnader kopplade till bostäderna har de ingen rätt att lyfta momsen på.  Är det gemensamma kostnader för den blandade verksamheten gör en vägning och del av den ingående momsen redovisas.

Sammanfattning

Bostadsrättsföreningar i Sverige måste varje år deklarera genom att lämna in inkomstdeklaration 2 och momsdeklaration om de bedriver momspliktig verksamhet. Både äkta och oäkta bostadsrättsföreningar är bokföringsskyldiga och måste rapportera sina inkomster, skatter och avdrag. Även vilande föreningar måste lämna in en nolldeklaration. En äkta förening anses ha minst 60% av sin verksamhet som äkta, vilket betyder att de tillhandahåller bostäder och garageplatser till sina fysiska medlemmar. En oäkta förening har däremot mindre än 60% av sin verksamhet som äkta verksamhet.

Mer Brf kunskap