Får en bostadsrättsförening gå med förlust? Ekonomen svarar

Ja, en bostadsrättsförening får gå med förlust om den samtidigt klarar av att betala övriga utgifter och löpande underhåll, samt lägger undan för framtida underhållsbehov.

Men när går det från att vara tillåtet att gå med förlust till motsatsen och hur kan man veta om avgifterna kommer påverkas? Styrelsen är de som ansvarar för ekonomin och beslutar om avgiftshöjningar, men vilket ansvar har styrelsen vid en förlust?

Vad innebär en förlust?

Alla bostadsrättsföreningar är skyldiga att upprätta en årsredovisning som sedan fastställs på årsstämman. Den innehåller en resultaträkning som visar föreningens intäkter och kostnader. Intäkterna är avgifter och hyror som medlemmar och hyresgäster betalar, i kostnaderna ingår bland annat det som föreningen löpande måste betala för att sköta fastigheten samt föreningens avskrivningar.

Förenklat så blir det en förlust om kostnaderna överstiger intäkterna. Revisorerna kan i dessa fall anmärka på årsredovisningen eftersom intäkterna ska klara av driftskostnader, underhåll och framtida underhållsbehov.

Klarar föreningen en förlust?

En bostadsrättsförening får gå med förlust om den samtidigt klarar av att betala övriga utgifter och löpande underhåll, samt lägger undan för framtida underhållsbehov.

För att lättare kunna bilda sig en uppfattning kommer det en ny lag 2023, där det ställs krav på att om bostadsrättsföreningen presenterar ett negativt resultat under ett räkenskapsår, så ska föreningen lämna en upplysning i årsredovisningen om vad förlusten innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden.

Två föreningar kan ha samma negativa resultat p g a avskrivningarna medans en av dom har lån och en inte vilket gör att den med lån behöver ta ut en större avgift av medlemmarna för att även täcka räntekostnader och det framtida underhållet medans den föreningen som är utan lån kan ta lån när det är dags för ett underhåll och därför få helt olika upplysningar trots samma negativa resultat. Alla bostadsrättsföreningar är skyldiga att upprätta en årsredovisning som sedan fastställs på årsstämman.

Styrelsens ansvar

Många styrelseledamöter utövar sitt uppdrag på fritiden och är inte alltid insatta i omfattningen av det ekonomiska ansvaret. De övriga medlemmarna kan samtidigt vara dåligt insatta i styrelseansvaret. Trots detta, när det är dags för den årliga stämman i en bostadsrättsförening så har stämman en obligatorisk uppgift att ta beslut om ansvarsfrihet för styrelsen.

Styrelsen företräder föreningen och har som ansvar att upprätta årsredovisning. Inom den ramen behöver samtidigt styrelsens ledamöter hålla koll på vad som sker i föreningen. Om det redovisas en förlust på grund av felaktigheter eller om föreningen anser att styrelsen uppsåtligen eller genom oaktsamhet orsakat ekonomiska skador så kan styrelsen nekas ansvarsfrihet.

Om årsredovisningen visar på en förlust är det i sig ingen anledning till att neka styrelsen ansvarsfrihet. Om det är rena felaktigheter eller uppsåtligt är det grunder för att neka styrelsen ansvarsfrihet. Det kan också finnas tillfällen då en enskild styrelsemedlem inte beviljas ansvarsfrihet. Revisorn tillstyrker oftast ansvarsfrihet redan i revisionsberättelsen och då bör det finnas andra särskilda anledningar att inte följa revisorns omdöme.

I de fall där ett beslut tas att neka en eller samtliga styrelseledamöter ansvarsfrihet ger föreningens medlemmar sig själva möjlighet att kräva skadestånd för ekonomiska skador som de anser att styrelsen orsakat. Däremot förlorar de den möjligheten när ansvarsfrihet beviljas.

Ny lag ger köpare ökad trygghet från 2023

Vid årsskiftet 2023 kommer en ny lag som ger ökad trygghet för bostadsköpare och stärker medlemsinflytandet. Lagen kommer också, som nämnts tidigare, att ställa ökade krav på styrelsen att i årsredovisningen redovisa vad en eventuell förlust innebär för föreningens möjlighet att finansiera sina framtida ekonomiska åtaganden.

Lagändringarna som grundar sig på propositionen ”Tryggare bostadsrätt” kommer att träda i kraft den 1 januari 2023.

5 delar av årsredovisningen att granska och hålla koll på

Oavsett om du är på väg att köpa en bostadsrätt eller om du är medlem i en förening är det att rekommendera att du noggrant tittar igenom föreningens årsredovisning. Här kommer fem delar att kolla extra noga på.

1. Har föreningen lån och vad är räntekostnaderna?

   Förutom kostnader för renoveringar kan bostadsrättsföreningen även ha lån. Storleken på lånen påverkar räntekostnaderna. Lägre lån ger lägre räntekostnader medan höga lån ger högre kostnader som påverkar avgiften uppåt. Höga lån ger även en ökad känslighet för räntehöjningar, vilket driver upp räntekostnaderna ännu mer. Även amorteringar kan vara intressant att kolla på så att man kan se om styrelsen har en plan för att lösa föreningens lån och därmed sänka räntekostnaderna
    

2. Storlek på föreningen

   Små föreningar på upp till sju lägenheter räknas som extra riskabla eftersom det ekonomiska ansvaret ligger på ett mindre antal medlemmar. De flesta bankerna ser också på mindre föreningar som en risk och har en benägenhet att neka lån, inte bara för den som vill köpa en lägenhet utan även för själva föreningen.
   
   I en större förening sprids risken på fler medlemmar och risken att hamna i ekonomiska svårigheter minskar.
   
   

3. Resultatet före avskrivningar

   Den här posten är extra intressant, för även om det ser ut som en förening har ett negativt resultat kan det bero på att avskrivningarna alltid redovisas som en kostnad. Så först efter att du räknat bort avskrivningarna får du ett jämförbart resultat som visar om föreningen gjort ett bättre eller sämre resultat jämfört med föregående år.
   
   Från och med årsredovisningen 2023 kommer det, i och med den nya lagen, att vara obligatoriskt att ha med en kassaflödesanalys.
   
   

4. Hyr föreningen ut några lokaler?

   Om föreningen har lokaler som hyrs ut kan det ses som en fördel eller en risk. Inte minst för att det hjälper till att skapa hyresintäkter, vilka i sin tur kan användas för att betala både underhåll och service i fastigheten. Det kan ha en negativ påverkan på resultatet om hyresgästen plötsligt försvinner och föreningen får ett stort intäktsbortfall.
   
   

5. Omsättningstillgångar

   En bostadsrättsförenings omsättningstillgångar är alla tillgångar som relativt enkelt kan omsättas till likvida medel. Ett exempel på detta är bankkonton. En tumregel är att omsättningstillgångarna bör uppgå till 15-25 procent av den totala summan av avgifter och hyror.

Även om det på ytan ser ut som att en bostadsrättsförening har gått med förlust så behöver det inte vara fallet. Kassaflödet kan ändå vara positivt. Det är trots allt tillåtet att gå med “ansamlad förlust”. Är du osäker, kolla årsredovisningen noga och utvärdera innan du gör den bedömningen. Tänk också på att kolla om det är en äkta eller oäkta bostadsrättsförening, då en oäkta bostadsrättsförening har andra skatteregler.

För att tolka föreningens årsredovisningen se ordlista med begreppen i årsredovisningen.

Läs mer om hur vi kan förenkla ert styrelsearbete.