Anläggande av uteplatser i bostadsrättsföreningar - En prövning av föreningsstämmans beslut
Bostadsrättsföreningar står ibland inför beslut om att tillåta medlemmar att anlägga uteplatser. När ett sådant beslut fattas på föreningsstämman och inte alla medlemmar ansluter sig till det, skall en prövning hos Hyresnämnden bli aktualiserad.
I ett konkret fall motsatte sig tre medlemmar i en förening denna förändring. De hävdade att anläggandet av uteplatser skulle försämra deras boendekvalitet genom oväsen och cigarettrök, vilket skulle hindra dem från att sova med fönstret öppet. En annan medlem menade att priserna på lägenheterna i föreningen skulle påverkas negativt, vilket skulle minska värdet på medlemmens bostadsrätt.
Hyresnämndens prövning
Hyresnämnden inledde prövningen genom att konstatera att den planerade förändringen inte kunde anses vara av endast liten betydelse för bostadsrättshavarna. Därefter bedömdes om förändringen var angelägen.
Enligt lagstiftningen bör en bostadsrättsförening kunna bygga om eller till huset på ett rationellt sätt för att på detta sätt uppfylla byggnadslagstiftningens krav. Det kan handla om tillgänglighet, hållfasthet, energihushållning eller att skapa fullvärdiga bostäder för att erhålla bostadslån. Prövningen bör vara restriktiv.
Hyresnämndens slutsats
Hyresnämnden ansåg att den planerade förändringen inte var tillräckligt angelägen och godkände inte stämmobeslutet från bostadsrättsföreningen.
Det är viktigt att notera att Hyresnämnden består av en jurist, en lagkunnig domare (hyresråd) och två intresseledamöter från fastighetsägar- och hyresgästorganisationer.
I detta fall var hyresrådet skiljaktigt. Rådet ansåg att uteplatserna inte skulle ha stor betydelse för bostadsrättshavarna, särskilt eftersom det fanns gott om gräsytor på fastigheten. Även om uteplatserna eventuellt påverkade lägenheternas marknadsvärde, var detta inte avgörande vid prövningen.
De klagande medlemmarna hävdade att området som skulle tas i anspråk var begränsat och att uteplatserna skulle försämra nyttjandet av gemensamma utrymmen. De menade att åtgärden inte var tillräckligt angelägen för att godkännas mot bostadsrättshavarnas vilja.
Överklagan till Svea hovrätt
Bostadsrättsföreningen överklagade beslutet till Svea hovrätt.
Hovrätten har svarat på det ovanstående och inleder sin prövning med att behandla frågan om föreningsstämmans beslut strider mot bostadsrättslagens intentioner. Enligt 9 kap. 15 § första stycket bostadsrättslagen ska beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark fattas på en föreningsstämma, om inte stadgarna bestämmer annat. I paragrafens andra stycke hänvisar till 7 kap. 7 § och 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen.
Lägenheter som upplåts med bostadsrätt ägs av bostadsrättsföreningen. Det finns regler om att en bostadsrättshavare som vill göra mer än vissa begränsade ändringar måste ha tillstånd från föreningens styrelse. Bestämmelser om detta finns i 7 kap. 7 § bostadsrättslagen.
En om- eller tillbyggnad kan innebära att en bostadsrättslägenhet förändras eller tas i anspråk av föreningen mot bostadsrättshavares vilja. Bestämmelser om sådana fall finns i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. Enligt dessa bestämmelser krävs att ett beslut om en sådan förändring har fattats på föreningsstämma, att minst två tredjedelar av de röstande har gått med på beslutet samt att beslutet dessutom har godkänts av Hyresnämnden. När Hyresnämnden prövar frågan om godkännande, är de bostadsrättshavare som har lägenheter som berörs av beslutet, och som inte har gått med på detta, motparter till bostadsrättsföreningen.
Förändringar av andra utrymmen än den egna lägenheten, som står till bostadsrättshavarens disposition, omfattas också av dessa bestämmelser. Exempel på sådana utrymmen är tvättstuga, förråd och andra utrymmen i huset som bostadsrättshavaren disponerar. Enligt Hovrättens mening kan även ianspråktagande av områden utanför huskroppen omfattas av 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen. I det aktuella fallet kommer föreningen att ta i anspråk en del av den gemensamma gården för att genom arrendeavtal upplåta den till vissa bostadsrättshavare, vilka i sin tur utför tillbyggnadsarbetet. Oavsett att det inte är föreningen som kommer att uppföra uteplatserna, är förutsättningarna för att tillämpa nämnda bestämmelser uppfyllda. Detta sker dels genom att det är föreningen som ansöker om godkännande vid Hyresnämnden, dels genom att ytan kommer att tas i anspråk av föreningen.
Krav för godkännande
Bestämmelser om vad som krävs för att hyresnämnden ska godkänna ett stämmobeslut om ändring av lägenhet finns i 9 kap. 17 § första stycket bostadsrättslagen.
Krav för godkännande:
Enligt 9 kap. 17 § första stycket i bostadsrättslagen krävs det att Hyresnämnden godkänner ett stämmobeslut om ändring av lägenhet. Om förändringen är angelägen och syftet med åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt, samt om beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren, kan Hyresnämnden lämna godkännande. Om förändringen anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren, kan Hyresnämnden ändå godkänna beslutet, förutsatt att åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt. Hyresnämnden har också möjlighet att förena godkännandet med villkor.
Berör de beslutade ändringarna de klagande medlemmarna?
Fastän de klagande medlemmarnas lägenheter inte direkt påverkas av de planerade uteplatserna, är det viktigt att notera att bestämmelserna i 9 kap. 16 § första stycket 2 bostadsrättslagen även kan omfatta gemensamma utrymmen eller förmåner som bostadsrättshavare har tillgång till. I detta fall kommer de tilltänkta uteplatserna att ta i anspråk en del av den gemensamma gräsmattan intill huskroppen, vilket påverkar alla medlemmar.
Är förändringen av liten betydelse för medlemmarna?
Fastigheten omfattar totalt cirka 8 700 kvm, och de planerade uteplatserna uppgår till sammanlagt 250–300 kvm. Trots att det gemensamma området minskar något, anser Hovrätten att betydelsen av den förväntade försämringen för bostadsrättshavarnas möjligheter att vistas på gräsmattan är mycket begränsad. Därför måste förändringen, objektivt sett, anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna.
Eftersom åtgärden, det vill säga uppförandet av uteplatser, inte skäligen kan tillgodoses på något annat sätt, bör det beslut som fattades på den extra föreningsstämman den 11 november 2008 godkännas. Hyresnämndens beslut bör därmed ändras.
Avslutningsvis
Hovrätten godkänner, med ändring av Hyresnämndens beslut, föreningsstämmans beslut om att bygga 12 uteplatser i direkt anslutning till bostadsrättshavares balkonger på bottenvåningen.
Mer Brf kunskap