2016 när de så kallade lättnadsreglerna för oäkta bostadsrättsföreningar togs bort har intresset för gränsdragningsfrågor avseende äkta/oäkta bostadsrättsföreningar ökat. Föreningar som idag kvalificeras som oäkta vidtar ibland åtgärder för att kunna kvalificeras som äkta istället för att både medlemmar och föreningen ska få minskade skattekostnader. Det har förekommit tvister mellan enskilda bostadsrättsföreningar och Skatteverket, varav några har lett till domar i Kammarrätten.

Dom i mål om inkomstskatt vid bedömning

Högsta förvaltningsdomstolen har slagit fast (i mål 4894-20) att bedömningen av om en bostadsrättsförening ska anses vara ett privatbostadsföretag ska utgå från fastighetstaxeringen.

En bostadsrättsförening klassificeras skatterättsligt antingen som ett privatbostadsföretag eller ett s.k. oäkta bostadsföretag. För ett privatbostadsföretag gäller särskilda regler vid beskattningen.

Hur bedöms vad som klassas som privatbostadsföretag (bostadsrättsförening)?
Med privatbostadsföretag avses enligt 2 kap. 17 § inkomstskattelagen (1999:1229) bl.a. en bostadsrättsförening vars verksamhet till klart övervägande del (minst 60%) består i att till sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen, s.k. kvalificerad verksamhet.

En bostadsrättsförening begärde att för ett visst inkomstår bli beskattad som ett privatbostadsföretag istället för som ett oäkta bostadsföretag. Skatteverket lade den jämförelsehyra som tagits fram till fastighetstaxeringen 2016–2018, till grund för beräkningen av hur stor del av föreningens verksamhet som utgjorde kvalificerad verksamhet, och bedömde att föreningen skulle fortsätta att beskattas som ett oäkta bostadsföretag.

Bostadsrättsföreningen menade att beräkningen av dess kvalificerade verksamhet skulle baseras på jämförelsehyran för bostadsrättslägenheterna och skulle bestämmas med utgångspunkt i bruksvärdet, alltså med ledning av hyresnivån för bostäder med motsvarande standard i närliggande hyreshus. Föreningen ingav värderingsintyg avseende föreningens bostadslägenheter samt en lista med 2015 års hyror i utvalda fastigheter i närområdet. Förvaltningsrätten, som avslog överklagandet, ansåg att jämförelsen inte kunde anses vara tillförlitlig och att de av Skatteverket beräknade genomsnittshyrorna skulle ligga till grund för bestämmandet av bruksvärdeshyran för bostäderna.

Skatteverket yrkade på att värden skapade av enskilda medlemmars åtgärder och som bekostats av dessa endast bör beaktas i den mån en vanlig hyresvärd skulle valt att stå för kostnaderna som genererat värdet. Annars blir effekten att åtgärder som ligger utanför föreningens kontroll kommer att användas som mått på storleken av föreningens verksamhet.

Målet återförvisas till Skatteverket

Högsta förvaltningsdomstolen konstaterade, med hänvisning till RÅ 2005 ref. 5 och HFD 2014 ref. 19, att bedömningen av om en bostadsrättsförening ska anses vara ett privatbostadsföretag ska utgå från fastighetstaxeringen. Av handlingarna i målet framgick inte vilket taxeringsvärde som gällde för föreningens fastighet vid utgången av det aktuella beskattningsåret. Utredning om detta borde inte göras av Högsta förvaltningsdomstolen som första instans. Målet återförvisades därför till Skatteverket.

Kommentar: Taxeringsvärdena kan frångås om föreningens verksamhet förändras till omfattning eller karaktär eller när en förening haft inkomster från annan verksamhet än att upplåta lägenheter eller lokaler i sin fastighet.

Är min förening oäkta?

På Skatteverkets hemsida finns stöd för att räkna på om föreningen är äkta eller oäkta.

Observera att det är hyresvärdet (från Fastighetstaxeringen som ska anges på Bostadsrätterna samt hyresvärdet från Fastighetstaxeringen på brf-lokaler som ska användas).

Mer Brf kunskap